公募REITs上市直奔30cm涨停：折溢价率、分红和基本面三维度不能少

2月27日上市的汇添富九州通医药REIT，集合竞价阶段便直奔30%的涨停上限，全天最终涨幅超过28%。

昨日华夏金隅智造工场REIT上市后，也全天封住30%涨停板。稍早于2月17日上市的国泰君安南能源供热REIT，和1月24日上市的易方达华威市场REIT也同样在上市首日涨停。

Wind数据显示，就上市首日的表现来看，现有的63只公募REITs仅有9只在当日涨幅超过90%。公募REITs上一次连续上市首日涨停，出现在2022年8月。

30%涨停现象再现

2月27日，汇添富九州通医药REIT上市首日，也是年内第5只上市的公募REITs。

当日，该REIT尚在集合竞价阶段即现30%涨停，盘中虽有短暂开板，但随即再次封住，最终以3.764元/份收盘，涨逾28%，换手率达24.3%。

2月26日，金隅智造工场REIT上市首日封板涨停，公募REITs成交8.26亿元，较上一交易日上涨8.45%，交投活跃度延续火热。

2025年以来，已有易方达华威市场REIT、国泰君安南能源供热REIT和华夏金隅智造工场REIT先后在上市首日涨停。

Wind数据显示，就上市首日的表现来看，现有的63只公募REITs仅有9只在当日涨幅超过90%。公募REITs上一次连续上市首日涨停是出现在2022年8月。2022年8月31日，华夏北京保障房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT同时上市，且全部涨停。

掀起认购潮

2025年开年以来，新发公募REITs产品屡屡创下超高认购倍数，比如，易方达华威市场REIT的公众认购倍数达到407倍；国泰君安资管济南能源供热REIT的公众认购倍数也达到了813.44倍；2月12日，汇添富九州通医药REIT的公众投资者有效认购倍数达到1192倍，创下历史新高。

REITs认购潮因何而起？

中金公司研究认为，REITs认购潮现象可从供需角度来进行理解。需求端来看，中长期配置需求或来源于低利率环境下机构对于优质高息资产的配置。伴随REITs市场投教的深入，若REITs仍能在大类资产间（特别是相比于其他债券品种）显示出较好的分派率优势，其中长期认购需求或仍能延续；短期维度，二级市场估值持续抬升，带来的一二级估值差（意味着打新赚钱效应明显），亦是推升资金认购热情的重要原因之一。从供给端来看，单体项目可认购绝对规模（除战配）较小或亦是成因之一：以公众认购比例400倍以上的项目为例，包括华夏合肥高新REIT、华夏特变电工新能源REIT、易方达华威市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、汇添富九州通医药REIT，其公众可认购规模绝对值为1.6亿元、1.0亿元、1.1亿元、1.1亿元、0.9亿元。

国君资管认为，利率下行明显，公募REITs具有相对稳定的现金流，收益水平相对良好，配置价值凸显。其次，REITs的风险收益水平与债券和权益存在差异，从大类资产配置效率的角度来说，越来越成为主流投资人的配置选择。再者，是公募REITs市场关注度和成交活跃度稳步提升，市场定价中非理性波动持续减小，为机构投资人配置和交易提供更加良好的市场环境。此外，2024年OCI政策落地，吸引如券商自营、保险资金以及产业资金方等投资人加速进入REITs市场，带来了新的增量资金。

关注三大指标

二级市场上，公募REITs同样热闹。高涨幅引得资金追逐，也同样需要注意短期追高的风险。

北京某公募REITs投研人士告诉记者：“尽管市场表现活跃，部分公募REITs产品的溢价率逐渐攀升，投资者需关注底层资产的质量和现金流分派率，理性参与交易。”

该投研人士指出，投资公募REITs需要想清楚想要获得收益来自于哪部分。比如，看重分红的就需要关注现金分派率指标，看重资本利得的需要关注相对净值溢价率、IRR等指标。有些产品折价可能是因为基本面没那么好，基本面的因素会反应在产品的价格、折溢价率上。

Wind数据显示，截至2月27日，63只公募REITs中仅有13只REITs处于折价状态，且多位高速公路类和产业园区类REITs。

沪上某公募REITs投研人士表示：“未来随着无风险收益率下行，REITs的绝对收益配置价值会越来越明显，会直接带动整个REITs市场估值的提升。REITs二级价格提升也会进一步促进一级市场的发行活跃度，给投资人带来更多REITs一级投资的选择，包括不同REITs标的、不同资产类型的选择。REITs市场中一些和无风险利率相关性比较强的资产类型，例如保租房REITs，其择时和无风险收益的波动相关性较大，也需要关注利率波动反应在REITs二级价格上的风险。”

中金固定收益团队研究认为，短期市场策略方面，鉴于年初至今市场换手活跃，对于补涨板块，投资者可利用市场流动性较佳时期，依循基本面分化情况优化持仓结构，同时关注止盈回调到位的板块中，基本面稳定性较佳的项目的配置价值。